土地を売ったときの売却益と税金の関係

土地を売ると現金を手に入れることができます。一般的には収入があると課税対象となる場合が多く、所得税を納めなければなりません。土地を売却したときにも税金を納めなければならないのでしょうか。売却益に応じて納めなければならない譲渡所得税と、土地の売却のときにかかり得る税金について一通り把握しておきましょう。

土地の売却で譲渡所得税がかかるときとは

土地を売却したときに手に入った現金は所得として考えることができますが、その全額に対して税金がかかるわけではありません。土地の取引のときには譲渡所得があるかどうかによって譲渡所得税がかかるかを判断できます。

土地は購入したときに費用を払っていて、購入や売却の時に様々な諸費用を払っているでしょう。その費用は損失として考えられるため、土地の売却のときにはその損失分を売却価格から引き去った金額を考え、売却益がある場合にのみ税金を納めるという形になっています。

譲渡所得は譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を引き去ったものとして計算することが可能です。譲渡収入金額とは土地を売ったことによって得られた代金で、固定資産税や都市計画税の清算をした場合にはその金額も含みます。

ここから差し引ける取得費は実額法と概算法があり、より大きな値になる方を用いて問題はありません。実額法の場合には購入時にかかった諸費用を全て足し合わせたものになります。領収書などを残してあれば正しく計算できるでしょう。

概算法の場合には譲渡収入金額の5%として計算できます。通常は5%以上の費用がかかっていることが多いので、購入時点で売却のことも考えて書類を残しておくのが大切です。一方、譲渡費用は売る時にかかった諸費用を全て足し合わせたものになります。

売却のときの書類を残しておいて計算するようにしましょう。

控除も適用できる譲渡所得税

実は譲渡所得があったとしても譲渡所得税を納めなくても良い場合があります。日本の税制では様々な控除が認められているケースがありますが、譲渡所得税についても例外ではないからです。課税対象となる譲渡所得は特別控除を適用した上で計算されます。

土地を売る理由や状況によって適用できる特例が異なるので一通り確認してみた方が良いでしょう。例えば、公共事業などのために土地建物を売った場合には5000万円の特別控除があり、特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合には2000万円の控除を受けられます。

特定住宅地造成事業などのために土地を売ると1,500万円の特別控除の特例があるといった形で、公共のために土地を売却したときには控除が手厚くなります。しかし、実際に適用するケースが多いのはマイホームを売った場合の3000万円の特別控除です。

これは居住用に利用しているマイホームを売ったときに建物と土地の譲渡所得を合わせた金額から3000万円を引き去ることができる特例です。

マイホームの売却のときにはこの特別控除のお陰で譲渡所得税がほとんどなくなるケースが多くなっています。ただし、家を解体して土地のみを売るといったときには適用できない特例なので注意しましょう。

所有期間や居住の有無などによって税率が異なる

売却益にかかる譲渡所得税を計算するためには税率についても理解しておかなければなりません。固定資産税などのように一律の税率になっているわけでも、所得税のように金額に応じた累進課税が行われているわけでもないので注意しましょう。

大まかには所有期間によって税率が決定する仕組みになっています。土地の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得となり、所有期間が5年を超えている場合の長期譲渡所得に比べると税率が高くなるので注意しましょう。

短期譲渡所得の場合には所得税が30.63%、住民税が9%なのに対して、長期譲渡所得になると所得税が15.315%、住民税が5%です。合わせると短期譲渡所得なら約40%、長期譲渡所得なら20%で二倍もの差が生じています。

また、10年を超えていて、かつ居住用にしようしていたケースでは軽減税率の特例があります。

この場合には課税譲渡所得が6000万円以下の部分については所得税が10.21%で住民税が4%となり、合わせて14.21%です。そして、6000万円を超えている部分は特例が適用されず、長期譲渡所得と同じで所得税が15.315%、住民税が5%で合わせて20.315%になります。

このように長期的に所有しているときほど税率が低くなるのが譲渡所得税の特徴です。

他にもかかる土地売却の税金

土地を売却したときには売却益が出ているかどうかにかかわらず税金がかかることが多いので気をつけましょう。売買契約書を作成するには印紙税がかかります。土地を売るときに住宅ローンの返済が終わっていないなどの理由で抵当に入っている場合には抵当権を抹消しなければなりません。

ローンの場合には完済した上で抵当権抹消のための登記を行うことが必要です。登記には登録免許税がかかります。また、不動産会社に仲介してもらった場合には仲介手数料を払うことになりますが、仲介手数料には消費税もかかるので注意しましょう。

土地の売却にかかる全ての税金を合わせてみるとかなりの金額を納めなければならない場合も多いのが実情です。

「解体費用も考慮して考える土地売却の戦略」

税金は節約できる場合がある

土地を売却するときの税金は節約できる場合があります。譲渡所得税については所有期間が5年を超えるまであえて所有しているだけで税額が半分近くまで減らせるでしょう。マイホームの特例が適用できるように居住用に使用している状況で建物ごと売却するという方法はさらに効果的です。

一方、印紙税についても特に契約書が必要ないという場合には納めなくても問題はありません。売り手は土地を手放してしまうので、実質的には売買契約書は必要ないケースが多いからです。念のためコピーだけ手に入れておけば安心でしょう。

登録免許税や仲介手数料にかかる消費税については節約するのは容易ではありません。しかし、仲介手数料については不動産会社によっては売り手から請求しないという方針を立てていて払う必要がなかったり、交渉によって少なくできたりする場合もあります。

消費税も必然的に少なくて済むので前向きに不動産会社の選定や仲介手数料の交渉を検討してみましょう。