解体費用も考慮して考える土地売却の戦略

住宅付きの土地を売りたいと考えているときには住宅を撤去してから土地だけを売却するという方法もあります。住宅と土地を一緒に売った方が良いのではないかと考える人も多いでしょう。どのようなときに解体した方が良いのでしょうか。

解体費用がかかることも念頭に置いて、出来るだけ利益が大きい方法を選ぶのが大切です。

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あまりにも古い住宅が建っていると高く売れない

住宅の解体をしてから土地を売った方が良いケースとして代表的なのが、住宅があまりにも古くなっているときです。住宅と土地を一緒に売る時には買い手は両者を同時に購入しなければなりません。土地が魅力的であっても住宅が魅力的ではないという場合もあるでしょう。

それでもやはり土地が欲しいから買いたいというときには、住宅ごと買って解体しなければなりません。その点を考慮するとあまりにも古い住宅が建っているときにはマイナス評価を受けることになり、解体をする程度の費用を土地の価格から差し引いた金額で取引することになるのが通例です。

建物は経年劣化を起こしていくため、築年数が古くなればなるほど価値は低下します。比較的新しく見えていたとしても建物の構造部分が劣化していて耐震性に問題があるようなケースもあります。そのため、一般的に築年数が古くなったら建物の評価額は低下させていき、ついにはマイナス評価になってしまうのです。

本当に売れる可能性が低いほど古い場合には、不動産会社に仲介を依頼した時点で解体を提案されることもあります。

人気のない住宅が建っていると買い手が見つからない

古いことと同様に考えると、住宅の仕様や立地などから考えて人気がないと推察される場合には解体した方が良いでしょう。買い手が見つからなければ売れないのが基本だからです。自分がどう考えるかではなく、一般的にその住宅に人気があると考えられるかどうかが重要になります。

例えば、駅に近くて便利だと自分では思っていても、居酒屋街の中にあって夜遅くまで周囲がうるさいという場合にはあまり住宅としては好まれません。沿線で電車の音もうるさくて気にかかってしまう人も多いでしょう。また、高層ビルに囲まれている平屋を売りたいようなケースでも日当たりの悪さや風通しの悪さが気にかかってしまう人が多くて人気は低くなりがちです。

駅近やオフィス街となると土地の価値は高いですが、居住する場所としては好まれないので売れにくいのです。仕様についても自分は良いと思っている住宅設備が他の人にとっても喜ばしいものかどうかはわかりません。例えば、賃貸物件でもユニットバスよりも風呂トイレ別の物件がよく好まれるようになりました。

自分はユニットバスで十分だからと考え、ユニットバスを導入した住宅にしていたとしましょう。家を買うのにユニットバスなのは我慢できないという人も多く、リフォームを前提にして物件を選ばなければなりません。結果としてなかなか買い手が見つからないことになりがちなので、解体してしまった方が売れる可能性が高くなるのです。

土地は立地と面積が良好なら高く売れる

住宅と違って土地は立地と面積が良好なら高く売れる可能性が十分にあります。土地は経年劣化を起こすことはなく、立地や面積に応じて様々な用途があるからです。築50年の住宅が建っていた土地であっても、基礎工事をやり直せば高層ビルであっても建てられる可能性があります。

高層ビルに囲まれたオフィス街の土地に住宅を建てるのは憚られても、新たにオフィスビルを建ててしまえば良いと考えられるでしょう。テナントを入れるためのビルを建てるという戦略も考えられます。また、駅近の居酒屋街にある小さな土地であってもカフェや漫画喫茶、クリニックやドラッグストアなどのように商用で使おうと考えると用途は豊富です。

住宅があるからコストがかかると考えて手を出さなかった人も、住宅を解体してしまうだけで目を向けてくれるようになると考えられるでしょう。

解体費用はどの程度かかるのか

住宅を解体して売るのが良いかどうかを判断するにはコストについても考慮しなければなりません。

住宅の解体費用は大まかには50万円から150万円程度がかかります。ほとんどの業者では坪単価で価格を大まかに定めていて、そこから適宜調整を行って最終的にかかる費用を見積もってくれます。

坪単価で2万円から5万円程度が相場ですが、地域によって差があるので気をつけましょう。解体費用には足場費用や工事の人件費、廃材の処分費や工事に使う機械類にかかる費用、さらにライフラインの設備撤去費用も含まれているのが通例です。

業者に依頼するときには内訳がわかる詳細な見積もりを取り、後から追加費用を請求されないように注意しましょう。解体費用の見積もりと、解体後の土地の売却価格、解体前の住宅と建物の売却価格を比較し、十分にコストに見合った利益が得られると考えられたら解体するのが賢明です。

解体するのには一週間から二週間程度の期間がかかりますが、結果として速やかに土地が売れるようになる可能性もあります。早く売りたいというときにも考慮してみることが肝心です。

解体業者は比較して選ぼう

解体費用は業者によって異なるので、解体すると決めたら複数の業者で比較してみることが大切です。明朗会計になっていない場合には個々の業者に見積もりを依頼する必要があります。安くても内容が十分でないと困ってしまいかねないので、どこからも詳細な見積もりを取得するようにしましょう。

その内容を比較しているうちに不備があることに気付く場合もあります。解体を依頼するときに失敗しないための基本戦略として、複数の業者から見積もりを取って比較した方が良いのです。

売却するときも業者比較が大切

解体を終えて土地を売却するときにも不動産会社を比較した方が良いでしょう。

土地の査定をしてもらうと意外なほどに業者間で査定価格が異なるのに驚く人もいます。

基本的な計算方法はどの不動産会社でも同じですが、プラス査定やマイナス査定にするポイントが異なっているのです。また、売れるかどうかの判断ができる不動産会社かどうかも大きく影響します。地元の事情に詳しくて高くても売れるとわかっていたり、逆にこの場合には安くしないと売れないといったノウハウを持っているケースもあるからです。

複数の不動産会社と相談してみるとどの程度の価格で売るのが良いかがわかってくるので、手間はかかっても比較してみることは大切です。

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